28Jul
Mi várható a lakó- és ipari ingatlanok piacán, különösen Délnyugat-Magyarországon?
Az elmúlt időszakban sokan még mindig úgy beszéltek az ingatlanokról, mintha azok értéke automatikusan, az épület állapotától, energiafogyasztásától, elhelyezkedésétől és műszaki tartalmától függetlenül emelkedne, mert „az ingatlan mindig jó befektetés”, „a telek érték”, „ennyiért hirdeti a szomszéd is”, vagy egyszerűen azért, mert az építési költségek folyamatosan növekednek. Ez a korszak azonban véget ért.
A magyar ingatlanpiac nem feltétlenül áll egy általános összeomlás előtt, de nagyon határozott átrendeződés kezdődött, amelynek során egyre nagyobb különbség alakul ki a valóban értékes, korszerű, gazdaságosan fenntartható ingatlanok, valamint azok között az épületek között, amelyeknek a hirdetési ára még a múlt várakozásait, műszaki állapota viszont szintén a múlt valóságát tükrözi. A piac nem egyszerűen drágulni vagy olcsóbbá válni fog. A piac kettészakad.
Elértük a megfizethetőség határát
A KSH adatai szerint 2025 végére a magyar lakásárak egyetlen év alatt 21 százalékkal emelkedtek, miközben az Európai Unió átlagos éves drágulása ennek csupán a töredéke volt. A támogatott lakáshitelek, az Otthon Start program és a felpörgő hitelkihelyezés rendkívül erős keresletet teremtettek, de mivel az elérhető és megfelelő minőségű lakások kínálata nem nőtt ugyanilyen ütemben, az állami segítség jelentős része egyszerűen beépült az ingatlanárakba. Vagyis sok esetben nemcsak a vásárló kapott több pénzt, hanem az eladó is többet kért. 2026 első felére azonban megjelent a korrekció. A tranzakciók száma lassult, az éves áremelkedés mérséklődött, és egyre több jel mutat arra, hogy a lakosság fizetőképessége már nem képes követni a korábbi ütemű drágulást. A Duna House szerint 2026 első felében az adásvételek száma közel 11 százalékkal maradt el az előző év azonos időszakától. Június ugyan hozott némi élénkülést, de a forgalom lényegében csak a tavalyi szintet érte el. Duna House – 2026. júniusi ingatlanpiaci adatok
Ez nem feltétlenül azt jelenti, hogy holnaptól minden ingatlan ára zuhanni kezd, mert az eladók rendszerint sokkal lassabban engednek az elképzelt áraikból, mint ahogy a vevői kereslet eltűnik. Először tehát a tranzakciók száma csökken, majd nő az értékesítési idő, erősödik az alku, végül pedig a tényleges adásvételi árak is alkalmazkodni kezdenek a valósághoz.
Délnyugat-Magyarországon nincs egyetlen, egységes ingatlanpiac
Baranya, Somogy, Tolna és Zala vármegye ingatlanpiaca földrajzilag egymáshoz közel helyezkedik el, gazdasági és demográfiai szempontból mégis rendkívül eltérő részpiacokból áll. Pécs, Zalaegerszeg, Kaposvár és Szekszárd nem azonos pályán mozog, ahogyan a Balaton déli partját sem lehet összehasonlítani Belső-Somoggyal, Pécs és Kozármisleny piacát az Ormánság aprófalvaival, vagy Zalaegerszeg ipari környezetét egy munkahelyeket vesztő vidéki térséggel.
A legutóbbi részletes KSH-adatok szerint 2025 második negyedévében a használt lakások átlagos négyzetméterára Pécsen 708 700, Zalaegerszegen 607 500, Szekszárdon 520 200, Kaposváron pedig 487 100 forint volt. Pécsen ekkor éves szinten már több mint 30 százalékos áremelkedést mértek. KSH – Lakáspiaci árak, 2025. II. negyedév
Az ilyen mértékű drágulás azonban nem ismétlődhet korlátlanul, ha a helyi bérek, a gazdasági teljesítmény és a hitelképesség nem növekszik vele együtt. Pécs továbbra is a térség legerősebb lakáspiaca lehet, mert egyetemi, egészségügyi, szolgáltatási és kulturális központ, de itt is egyre nagyobb különbség lesz a jó helyen található, kiszámíthatóan fenntartható lakások, valamint a magas rezsijű, felújítandó családi házak között. Zalaegerszeg ipari és logisztikai háttere stabilizáló tényező, ugyanakkor a város járműipari kitettsége miatt az európai autóipar állapota közvetlenül befolyásolhatja a lakó- és ipari ingatlanok iránti keresletet.Kaposvár és Szekszárd megfizethetőbb piacot kínál, de kisebb a befektetői kereslet, szűkebb a piac, és egy nagyobb munkáltató döntése vagy egy beruházás elmaradása is jóval látványosabban megjelenhet az árakban. A balatoni ingatlanok között pedig még markánsabbá válhat a különbség. A prémium, korszerű, vízközeli és egész évben használható épületek várhatóan tartják az értéküket, miközben a gyenge energetikájú, szezonálisan használható, víztől távolabb fekvő nyaralók piacán egyre nehezebb lesz pusztán a „balatoni ingatlan” megnevezéssel magas árat indokolni.
Az olcsó vidéki ház sokszor csak a vásárlás pillanatáig olcsó
A dél-dunántúli aprófalvakban ma is találhatunk 15–25 millió forintért kínált családi házakat, de a vételár önmagában félrevezető. Ha egy ingatlan teljes tetőfelújítást, falszigetelést, nyílászárócserét, elektromos hálózatbővítést, új fűtési rendszert, vízszigetelést és belső felújítást igényel, akkor a munkálatok költsége könnyen elérheti, sőt meg is haladhatja magát a vételárat. A KSH szerint az építőipari termelői árak 2025 negyedik negyedévében további 5,1 százalékkal emelkedtek, és 2026 elején a kivitelezési volumen csökkenése ellenére sem indult általános áresés. KSH – Építőipar, 2025
Ezért a felújítandó ingatlan értékét nem abból kell kiszámítani, hogy a tulajdonos mennyit szeretne érte kapni, hanem abból, hogy mennyit érhet korszerű állapotban, majd ebből le kell vonni:
- a teljes felújítás igazolható költségét;
- a műszaki kockázatok fedezetét;
- a finanszírozás költségét;
- valamint azt az időt, amely alatt az ingatlan még nem használható gazdaságosan.
A „jó lesz az még valamire” nem műszaki állapotfelmérés, és nem értékbecslési módszer.
Az energetikai állapot a következő évek egyik legfontosabb árképző tényezője lesz
A vevő ma már nemcsak azt kérdezi meg, hogy hány négyzetméteres az ingatlan, hanem azt is, mennyibe kerül kifűteni, milyen állapotban van a tető, van-e megfelelő szigetelés, korszerűsíthető-e a fűtés, rendelkezésre áll-e megfelelő elektromos kapacitás, telepíthető-e saját energiatermelés, és mekkora összegből lehet az épületet hosszú távon fenntarthatóvá tenni.Ez alapvető szemléletváltás. Egy rossz energetikai állapotú ház nem egyszerűen magasabb rezsit jelent. Kisebb vevői kört, gyengébb finanszírozhatóságot, nagyobb műszaki kockázatot, hosszabb értékesítési időt és egyre erősebb áralkut is jelenthet. Ezzel szemben a jól szigetelt, megfelelő épületfizikai állapotú, korszerű gépészettel és szabályozható energiafelhasználással rendelkező ingatlanok árprémiumot kaphatnak, mert nem pusztán szebbek vagy újabbak, hanem kiszámíthatóbban és gazdaságosabban működtethetők. Az Európai Unió megújított épületenergetikai irányelve szintén a felújítási arány növelése, az energiafogyasztás csökkentése és a kibocsátásmentes épületek irányába mutat. Ez nem jelenti azt, hogy holnaptól minden családi ház tulajdonosát kötelező felújításra kényszerítik, de a banki, biztosítói, vevői és befektetői gondolkodás már most ebbe az irányba halad. Európai Bizottság – Az épületek energiahatékonysága
Az ipari ingatlanoknál még keményebb lesz a szelekció
Az ipari és logisztikai ingatlanok piacán országosan jelentős új kínálat jelent meg. Az MNB szerint 2025 végén a modern ipari-logisztikai bérleményállomány elérte a 6,1 millió négyzetmétert, miközben az üresedési ráta 11,4 százalékra emelkedett. Ez azt jelenti, hogy már nem lehet minden csarnokot és raktárt automatikusan hiánytermékként kezelni. MNB – Kereskedelmiingatlan-piaci jelentés, 2026. április
A korszerű, megfelelő belmagasságú, jól megközelíthető, rugalmasan osztható, nagy elektromos kapacitással és alacsony üzemeltetési költséggel rendelkező ipari épületekre továbbra is lesz kereslet. A rosszul megközelíthető, energetikailag elavult, gyenge hálózati kapacitású, egyetlen speciális tevékenységre kialakított régi csarnokok azonban könnyen beragadhatnak, különösen akkor, ha a tulajdonos a mai újjáépítési költségből akarja levezetni egy több évtizedes épület piaci értékét.Az ipari ingatlanoknál ugyanis két külön értékről kell beszélnünk:
- az épület és a telek hagyományos ingatlanértékéről;
- valamint a működtetés gazdasági értékéről.
Egy drágább, de energiatakarékos, bővíthető és jól megközelíthető csarnok összességében sokkal kedvezőbb beruházás lehet, mint egy olcsóbb, de folyamatosan veszteséget termelő épület.
Baranya jövőjét az infrastruktúra is eldöntheti
A Pécs–Bóly–Mohács térség ipari ingatlanpiacának jövője nagymértékben függ a mohácsi Duna-hídtól, az M6–M60 közlekedési tengelytől, a kapcsolódó úthálózattól, a pécsi ipari park tényleges megvalósításától és a horvát irányú gazdasági kapcsolatok fejlődésétől. Ha ezek a fejlesztések megvalósulnak, Mohács, Bóly, Szederkény, az M60 csomópontjai, valamint Pécs déli és keleti gazdasági területei jelentősen felértékelődhetnek. Ha azonban a fejlesztéseket politikai vagy költségvetési okokból hosszú időre elhalasztják, akkor a térség nemcsak új beruházásokat veszíthet, hanem azoknak a telkeknek és ipari területeknek az értéke is csökkenhet, amelyek árába már előre beépítették a jövőbeli infrastruktúra reményét. A kormányváltás ingatlanpiaci hatását ezért nem politikai jelszavakból, hanem a tényleges döntésekből kell majd megítélni:
- folytatódnak-e a térség szempontjából fontos beruházások;
- hozzáférhetővé válnak-e az uniós fejlesztési források;
- megmaradnak-e vagy átalakulnak a lakástámogatások;
- elindulnak-e érdemi energetikai felújítási programok;
- csökkennek-e a hitelkamatok;
- és képes lesz-e az ország kiszámítható energiaellátást biztosítani a lakosság és az ipar számára.
Mi következik mindebből?
Nem az a kérdés, hogy általában emelkedik vagy csökken az ingatlanok ára. Az a kérdés, hogy pontosan melyik ingatlanról beszélünk. A következő évek nyertesei azok az épületek lehetnek, amelyek:
- jó és gazdaságilag életképes helyen állnak;
- műszakilag megfelelő állapotban vannak;
- energiahatékonyak vagy gazdaságosan korszerűsíthetők;
- többféle célra használhatók;
- megfelelő infrastruktúrával rendelkeznek;
- és hosszú távon is fenntartható üzemeltetést biztosítanak.
A vesztesek pedig azok lehetnek, amelyeknél a tulajdonos kizárólag a négyzetmétert és a környék hirdetési árait látja, de nem számol az épületfizikával, az energiafogyasztással, a szükséges beruházásokkal, a település demográfiai helyzetével és a ténylegesen fizetőképes kereslettel. A jövő ingatlanpiacán nem feltétlenül a legolcsóbb vagy a legdrágább épület lesz a legjobb döntés, hanem az, amelynek a teljes életciklusra vetített költsége, használhatósága és műszaki értéke igazolható. Az ingatlan ugyanis nem attól érték, hogy valaki magas árat ír a hirdetésbe. Attól érték, hogy van funkciója, van jövője, gazdaságosan működtethető – és lesz rá fizetőképes kereslet.
FM‑DD – Facility Management Dél-Dunántúl
Védünk. Tervezünk. Értéket teremtünk.
Kizárólag egyedi felmérés és árajánlat alapján adunk szakmai tanácsot, műszaki tájékoztatást és fejlesztési javaslatot.
Tel.: 06 20 444 7940
#FMDD #FMDDEShield #Ingatlanpiac #Lakóingatlan #IpariIngatlan #DélDunántúl #Baranya #Somogy #Tolna #Zala #Pécs #Mohács #Kaposvár #Szekszárd #Zalaegerszeg #Épületfelújítás #Épületvédelem #Épületfizika #Energiahatékonyság #FenntarthatóIngatlan #Ingatlanérték #Beruházás #IpariPark #FacilityManagement #Értékteremtés
